楼市为什么总是大涨完才迎来调控?

浏览:1291   发布时间: 08月23日

来源: 深圳楼市

上周,我分析了楼市调控的本质以及追求的目标(《楼市调控政策频密,调控的本质到底是什么?》)。

文末我提出了一个或许很多人都有的疑问:虽说调控的目标是“稳”,既要防止大涨又要防止大跌,别的城市房企一降价就管,可为什么在深圳这样的城市,似乎总是大涨完才迎来调控,而不是从开始上涨就扑灭火苗?

对这个问题的回答,或许对深圳人的买房时机有一定的参考意义。今天,我来尝试回答这个问题。

在我看来,深圳楼市大涨完才迎来调控,主要有以下两个核心原因:

一是监管天然滞后于市场形势的变化;二是监管必需要留有余地,调控的马力不能一步干到底,只能小步慢走。

怎么说呢?一句老话概括:上有政策,下有对策

政策和对策的顺序是,政府制定了政策后,下面开始研究政策的漏洞去突破,然后政策再去打补丁。这是因为政策没有办法做到一开始就掌握非常精准的“度”,不知道度在哪里,需要慢慢试探。

从2011年深圳限购政策出台开始,围绕楼市的各种限制性调控政策逐步出台。

限购,说的是限制购买住宅的身份和套数。优先保障本市户籍居民买房,这是肯定必要的。但是多年来,开放包容的深圳落户门槛是全国一线城市最低的,且落户后马上就有买房资格。

对外地炒房客来说,破这招很简单,落户过来就行,毕竟深圳长期以来落户门槛在一线城市都是最低的。这个漏洞,一直到2021年715政策出台才补上:深户也需要3+3(落户3年+社保3年)才能买房。今年,落户门槛也提高了。

非深圳户籍居民的购房资格,从很宽松到很严厉的过程,也经历了好几年。一开始,非深户,有一年社保就具备资格了。

曾经有不少炒房客,帮老家亲戚买深圳社保以获得买房资格,然后以亲戚名义买,因为一年社保太简单了。后来,非深户的社保要求经历了一改三,后面又提高到三改五,逐步提高。

这下,帮亲戚在深圳买社保以获得买房资格的现象应该没多少了吧?不敢说没有,但大大减少是肯定的,因为时间成本太久。

提高社保年限要求的过程,其实对一些来深奋斗但学历不一定高的外地人是挺残忍的,因为他们相比一些高学历炒房客的落户难度要更大,他们可能只能靠积累社保时间,或许刚到深圳,孩子就面临上学的问题。

一刀切提高他们的买房门槛,是一种误伤。所以政府在这点上,没有一开始就大幅度提高社保门槛,是可以理解的,根据形势变化逐步提高门槛更人性化。

限贷,说的是限制贷款的比例,也就是杠杆率。

名下无房,有过贷款记录的,再买是五成首付(普通住宅)。已婚家庭如果要换房,又想继续保有三成首付资格怎么办?

真爱大法啊——离婚


早年,不用真离,办个假的离婚证给贷款的银行,用无房贷的那一方申请贷款就行。后来不行,得真离才能搞。

甚至,不光是为了突破限贷,真爱大法的终极目标是突破限购。

夫妻俩每买一套后就把房子过户给其中一方然后离婚,无房那一方又有名额了,于是再买,买完再结婚过户给另一方,再离,继续买,理论上钱够可以无限循环…

作为突破限购的大法,这招太猛了,不少名下多套房的夫妻,就是靠这个方法实现的。直到去年715,调控才终于把这个漏洞也补上了。

讲真,这一招,你要说政府迟钝,虽然是有那么点,但的确也是炒房客太狡猾了,防不胜防。为何?因为用“假离婚“的手段去炒房,不是每个家庭都敢的,毕竟假离婚变成真离婚闹上新闻的事件并不罕见,也涉及到个人利益甚至一生的幸福。

更极端的,是有的外地炒房客无法落户深圳,花钱通过无良炒房机构的牵线与有买房资格的深圳人结婚,炒房客出钱把房买在深圳人名下,然后再婚内过户到其名下。

这个突破限购的招也特别狠,因为一般人更不敢这么玩儿,风险很大。这个漏洞,也一直等到715后才堵上了,婚内买房只能买在具有购房资格一方的名下。

以上是用结婚的方法突破限购,还有不用结婚这招,直接找有深圳购房资格的人代持的,给人出代持费。

这招早年倒不算常见,而且早年的代持通常是找亲戚,后来则直接发展到找无血缘关系的朋友,同事甚至陌生人。

有些代持人完全没有经济实力在深圳买房,只是刚好自己有名额,可以卖了赚点钱。代表性楼盘就是去年底的华润城润玺一期,直接引起高层关注。

这种代持的风险也非常高,毕竟在利益面前,翻脸不认人都是很正常的事。监管的人也是人,也会这样思考问题,所以初期没太把代持当回事可以理解。

只能说,在巨大的利益诱惑面前,炒房客的胆儿太肥,对这些风险也无视。

润玺一期风波后,打击代持的方法终于出来,比如购房者需要提供首付资金的合法来源,证明月收入超过2倍的月供等。

这些补丁当然非常有效,但政府不可能在代持现象出来前就能预测到会有人这么做,而且严查首付来源和月供能力,其实也是大面积错杀刚需,因为刚需买房找七大姑八大姨凑钱都是人之常情。

一刀切,刚需很伤。错杀后,很多刚需都失去了上车机会。

我们打个比方,战场上,如果战壕对面气势汹汹扛着枪跑来的既有友军也有敌军,你不可能选择拿起机关枪突突突狂扫,开头只能用步枪之类的定点清除以防伤到友军。等到敌军临近形势太危急,甚至伪装成友军,你也分不清谁是敌军谁是友军,再不干掉他们你都有生命危险,不得不用大炮和机关枪猛轰一锅端。代价就是友军全家嘴里对着你骂“娘希匹”。

你看,这就是调控。不是政府不想管炒房,反倒是考虑到保护刚需,才延缓了打击的节奏,等到被炒房客逼到绝路上,才不得不出狠手。

说实话,炒房客和刚需,有时候界限真的很模糊,也没有那么容易分清。

包括二手房指导价政策,也是一样的,难道政府不知道很伤刚需吗?当然知道。

这个政策,我所了解到的是,政府早就想推出了,只是一直很谨慎采用,后来也是逼急了,看715新政的火候还不够,不得不继续加火才发布。

二手房指导价的本质也是限贷,降杠杆。

深圳是一座金融业高度发达的城市,炒房客在资金运用方面的灵敏度可能是全国最高的。这里,就不得不提去年疫情后国家为减轻中小企业压力推出的经营贷了,政府贴息,利率便宜过房贷。

初衷很好吧?救企业,救民生。

但炒房客拿经营贷去买房,或者置换利率更高的房贷,这是政府所没有料到的。这也是监管的难处,因为监管在明,炒房客在暗。所谓“明枪易躲,暗箭难防”,一样的道理。监管只能在发现这个现象后,被动应对,这是监管天然滞后于市场形势变化的表现。

而且,这里面,监管其实还面临友军的配合度不高问题。


这里的友军,我指的是银行部门,因为最初爆出经营贷流入楼市后,2020年4月各大银行和银监部门“严查”后回应,只有个位数的贷款笔数违规流入楼市。

谁信?接着,到了今年3月,查到的违规资金增加到21笔,一共是5180万;再接着,sfl暴雷,8月7日披露的经营贷违规情况种,违规流入楼市的资金总量变成了21.55亿。

这只能说明过去的“严查”都是应付。当时,还有网传银行客户经理更怕人贷款去做生意,觉得炒房倒还可控..

图片来源于网络,侵删

所以经营贷导致的楼市大涨,既有监管天然滞后于形势变化的原因,还因为“猪队友”的配合度不够高。直到后来深圳楼市的调控上升到国家的高度,银行们才开始重视起来去堵缺口。

之所以深圳楼市总是大涨后才迎来调控,整体上就是这么个情况,原因多样。

话又说回来,现在深圳楼市的调控力度是全国最高的,风向标,很多调控举措都被其他城市抄作业。

面对这种形势,作为购房者,要有反向思维,就是,调控力度无限大的城市,说明上涨压力越大,也一定是越有价值的城市,否则这么严干嘛?

我也说过多次,炒房客这么大胆炒房,正是利用了这点。从根子上来说,货币大放水,长期供需矛盾突出,是深圳楼市上涨的根本原因,恰巧,被投机者看中了,他们扮演了导火索的作用。

最后,短期房价表现受政策和市场情绪影响非常大,涨了这么多,深圳房价回调一些也是正常表现。但这种史上最严的调控侧面佐证了城市价值,长期而言,深圳楼市依然值得看好。

所以,趁着冷淡期没什么人和你抢房,甚至可以大胆地谈价钱,应该多走走,看看房。尤其置换族,虽然新政影响也大,但如果换的起,的确是置换的好时机,先卖后买,降价也无房,你的下一套业主可能也得降价,很从容,不必像牛市里担惊受怕。

图片来源于网络,侵删

买涨不买跌是人性。投资考验人性,买房(毕竟是资产,自住也有投资属性)也一样考验人性,就看各位能否读懂形势和楼市调控的逻辑。

祝各位好运。

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